Seconda casa in affitto o di proprietà?

Seconda casa, meglio affittarla o comprarla? Questo ‘Di qua o di là’ estivo ci è venuto in mente leggendo sul Sole 24 Ore che le compravendite delle case in località turistiche sono aumentate nel 2018 del 6,1%, mentre è proseguita la tendenza negativa per quanto riguarda i prezzi delle compravendite stesse, con meno 1,8%.

In rialzo invece gli affitti, nell’ordine dell’1,3%. Sono dati dell’associazione degli agenti immobiliari, elaborati da Nomisma, da analizzare a seconda delle località ma comunque significativi. Ovviamente gli agenti immobiliari fanno il loro lavoro e non mettono l’asterisco più importante: il calo dei prezzi tiene conto delle cifre delle compravendite concluse, non della massa enorme di immobili che non si riesce a vendere o che proprio si è rinunciato a vendere. Insomma, la realtà è molto peggiore delle statistiche e l’IMU provvede ogni tanto a ricordarcelo.

Detto questo, il ‘Di qua o di là’ è fra l’affitto e la vendita della seconda casa. Che non ha gli aspetti psicologici della prima e quindi può essere vista in maniera più razionale. Secondo le stime della Banca d’Italia il saggio di rendimento medio degli immobili affittati è stato nel 2018 del 5,42% rispetto ai valori stimati in Italia. Ma se invece che alle stime del prezzo delle case (che le banche abbassano sempre prudenzialmente) si guarda ai valori di transazione emerso dalle compravendite si nota che questo saggio è del 4,42%. Lordo, aggiungeremmo, da cui quindi togliere il 20% di cedolare secca. Arriviamo così in zona 4%.

In altre parole, con gli stessi soldi investiti per la casa la si potrebbe affittare per 25 anni di fila, ipotizzando di investire il capitale almeno in linea con l’inflazione. Non stiamo a sottilizzare su commissioni, costi notarili, eccetera: le proporzioni più o meno sono queste ed è ovvio che possano cambiare anche di molto in base alle località. In generale nelle località più care affittare è proporzionalmente più conveniente che comprare, in quelle popolari invece vale il contrario.

Ma come sempre, quando si parla di casa, alla fine vince l’istinto: detto che noi votiamo per l’albergo fino a quando ce lo potremo permettere, la seconda casa è meglio affittarla o comprarla?