Il prezzo delle case sta per crollare?

È il momento giusto per vedere casa o per comprarla? Eterna domanda, senza una risposta nemmeno quando le cifre sono chiare (memorabili alcune pagine di Richard Ford ne ‘Il giorno dell’Indipendenza’). Di sicuro siamo assediati da articoli e servizi che sostengono che il mercato immobiliare italiano sostanzialmente tenga, e dove perde lo faccia comunque in maniera inferiore al calo di altri indicatori economici. A Milano, poi, siamo a un bollettino della vittoria da far sembrare il generale Diaz autoironico… E il 2019 come andrà? Un trionfo, ovviamente, affrettatevi a comprare perché vi stanno per soffiare l’occasione della vita. Qualche numero, prima della nostra non richiesta opinione.

Nel 2018 i prezzi degli immobili in Italia sono scesi di circa il 2,5% su base annua (parliamo di abitazioni esistenti, mentre il nuovo è stabile), con differenze enormi fra le singole situazioni geografiche e di uso (molte seconde case ormai quasi ti pagano per acquistarle). Secondo le rilevazioni della Banca d’Italia, il tempo medio per vendere un immobile è di 7,2 mesi (quasi un anno in alcune province ma in certe zone di Milano e Roma anche solo due mesi) e la differenza fra la richiesta iniziale e il prezzo di vendita è nella media del 10,5%. Non poco, anche per chi come noi ha il cervello tarato sul trilocale di periferia a 400.000 euro… Sono 40.000 euro e rotti. Tutto è trattabile, quindi. La quota di mutuo sfiora l’80% e non è una bella cosa, anche se viviamo in un’era di tassi molto bassi a causa di tanti fattori, fra cui il vituperato euro. Significa, in altre parole, che nella media viviamo con una catena intorno al collo. Chi deve pagare un mutuo ha meno probabilità di essere un ribelle…

Prendiamo il caso di Milano, città per la quale leggiamo da decenni che c’è un eccesso di domanda. In certe zone e certe nicchie può essere vero, ma si stima che circa 80.000 appartamenti (nel solo comune, senza allargarci… a Roma siamo in zona 250.000) siano sfitti, senza addentrarci nella situazione del commerciale che appena si esce dal centro è assolutamente drammatica. Nello stesso centro, una normale passeggiata verso Porta Romana-Missori permette di assistere al festival del VENDESI. Insomma, siamo circondati da cantori della gentrification (che è una schifezza, nella nostra visione del mondo), ma la semplice realtà dice che stiamo vivendo sopra una gigantesca bolla. Ingigantita anche dal fatto che in Italia banche e assicurazioni non possano fallire e nei casi estremi lo fanno con fallimenti pilotati, senza scaraventare sul mercato tutto il loro patrimonio immobiliare, di solito affittato in qualche maniera o agli amici degli amici.

Qualche altra cifra: dal 2010 in termini reali i prezzi delle abitazioni esistenti sono calati del 25% e soltanto il doping del nuovo ha portato il calo al meno 15%. Siamo al punto più basso di un ciclo o la tendenza è irreversibile? Lo scenario Istat, che è solo una previsione, indica che che nei prossimi 45 anni i residenti (stranieri compresi) caleranno di circa 7 milioni rispetto a quelli attuali, ma anche senza l’Istat basta prendere tutti i nostri conoscenti e contare quanti figli hanno. Se la popolazione cala può il prezzo della case salire o anche solo rimanere stabile? Nostra conclusione, dal bar: la prima casa ha un valore psicologico notevole, che va anche contro la convenienza finanziaria, appena abbiamo quattro soldi da buttare ci caschiamo tutti. Ma la casa come investimento, con pochissime e discutibili eccezioni (le città universitarie, alcune turistiche, Milano, Roma), è una stupidaggine che viene ripetuta con una frequenza molesta e sospetta.

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